Аренда имущества у директора или учредителя: машина, офис, склад

6 минут чтения · Налоги

В малом бизнесе граница между имуществом компании и собственника размыта. Директор ездит к клиентам на своей машине, склад стоит на участке учредителя, ноутбуки и принтеры купили «на себя». Компания этим пользуется бесплатно — и теряет расходы. Или платит собственнику «по-свойски», переводами на карту без договора, — и получает вопросы о том, что это за деньги.

Правильно оформленная аренда решает обе проблемы. Разберём, как она устроена, что с налогами и когда вместо аренды выгоднее компенсация.

Как устроена аренда у своего человека

Договор аренды с директором или учредителем — обычная сделка: имущество, срок, арендная плата, кто платит за содержание и ремонт. Если директор подписывает договор с двух сторон — как собственник имущества и как руководитель компании, — для ООО с одним участником, который сам руководит компанией, одобрение сделки не нужно. В остальных случаях сделку с заинтересованностью стоит одобрить решением участников.

К договору — акт приёма-передачи и платежи ежемесячно, на счёт арендодателя, с назначением «Арендная плата по договору № …».

Налоги

Взносов с арендной платы нет, потому что аренда — это передача имущества в пользование, а не работа или услуги. Исключение — аренда машины с экипажем: если директор сам сидит за рулём по договору аренды, часть платы за управление и обслуживание — уже услуга, и с неё взносы начисляют.

Компенсация за личный автомобиль: что изменилось в 2026 году

Альтернатива аренде — компенсация за использование личной машины в служебных целях. Её платят сотруднику, в том числе директору, по трудовому договору или соглашению к нему.

С 25 мая 2026 года нормы для налоговых расходов записаны прямо в Налоговом кодексе:

Норма включает всё: износ, бензин, ремонт. Всё, что выше, налог не уменьшает. НДФЛ и взносов с компенсации нет в пределах суммы, которую установили в соглашении с работником, — если есть документы о служебных поездках.

Что выбрать. Компенсация проще: не нужен отдельный договор, нет НДФЛ. Но для налога на прибыль она почти ничего не даёт — 2 400 ₽ в месяц. Аренда сложнее, с НДФЛ, но в расходы идёт вся плата и все расходы на машину. Если машина действительно работает на бизнес каждый день, аренда обычно выгоднее.

Офис и склад у учредителя

Нежилое помещение учредителя компания может арендовать по той же схеме: договор, акт, ежемесячная плата, НДФЛ. Налог на имущество платит собственник.

С домашним адресом сложнее. Его можно указать как юридический адрес компании — это разрешено. Но вести деятельность по месту проживания может только сам гражданин, а не организация, и расходы на такую «аренду» налоговая легко оспорит. Если люди работают из дома, для этого есть дистанционная работа и компенсация расходов — об этом в статье «Дистанционная работа: как оформить удалённого сотрудника».

Где граница между арендой и выводом денег

Аренда у собственника уменьшает налог на прибыль, а НДФЛ с неё такой же, как с дивидендов. Поэтому соблазн понятен: платить учредителю «аренду» вместо дивидендов.

Три признака, на которые смотрит налоговая:

• цена сильно выше рыночной для такого имущества;
• использование — имущество на деле не нужно бизнесу или простаивает;
• платежи начались тогда, когда у компании появилась прибыль, а не когда понадобилось имущество.

Что сделать

1. Составить список имущества собственника, которым пользуется компания.
2. Для каждой вещи решить: аренда, компенсация или передать в компанию.
3. Оформить договоры и акты, установить цену на уровне рынка.
4. Настроить удержание НДФЛ и отражение в 6-НДФЛ.
5. Для машины — документы о поездках: путевые листы или маршрутные листы.

Если собственнику нужны деньги из бизнеса, сравнить честные способы — зарплату, дивиденды, аренду — поможет статья «Дивиденды или зарплата: как собственнику забирать прибыль из ООО».

Частые вопросы