До 1 января регионы утверждают перечни объектов, с которых налог считают по кадастровой стоимости. Разбираем, как проверить свой офис или магазин, когда включение можно оспорить и почему заявление о рыночной стоимости выгодно подать в декабре, а не в январе.
Коротко
- По кадастровой стоимости облагают офисы, торговые помещения, помещения общепита и бытовых услуг из регионального перечня, а также объекты, которые не учитывают как основные средства. Налог платят и упрощенцы, и ИП на патенте.
- Перечень на следующий год регион утверждает не позднее 1 января. Объект, которого в перечне нет, в этом году облагают по общим правилам.
- Ставка — до 2 %, для объектов дороже 300 млн ₽ регион вправе установить до 2,5 %.
- Кадастровую стоимость снижают до рыночной через заявление в региональное бюджетное учреждение с отчётом оценщика. Решение — за 30 календарных дней.
- Рыночная стоимость применяется с 1 января того года, в котором подано заявление. Заявление, поданное до 31 декабря 2026 года, снижает налог уже за 2026 год.
Налог на имущество по кадастровой стоимости — один из немногих налогов, где сумма почти не зависит от того, как работает бизнес. Её определяют два документа: региональный перечень объектов и результат государственной кадастровой оценки. Оба можно проверить и оба — оспорить. Но у каждого действия есть срок, и многие из них привязаны к концу года.
Разберём, кто платит налог по кадастру, как проверить перечень на 2027 год и какие ещё решения по этому налогу стоит принять до 31 декабря.
Какие объекты облагают по кадастровой стоимости
Для организаций список установлен статьёй 378.2 Налогового кодекса:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, которые по документам предназначены или фактически используются для офисов, торговли, общепита и бытового обслуживания;
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, садовые дома, если они не учтены на балансе как основные средства;
- недвижимость иностранных организаций без постоянного представительства в России.
Первые две группы облагаются по кадастру, только если объект включён в региональный перечень. Для ИП действует похожее правило: объекты из перечня облагаются по кадастровой стоимости, а освобождение от налога на имущество, которое дают упрощёнка и патент, на них не распространяется. Поэтому налог по перечню платят и упрощенцы, и предприниматели на патенте.
Ставки и сроки
| Организации | ИП и другие физлица | |
|---|---|---|
| Ставка для объектов из перечня | До 2 % — устанавливает регион | До 2 % — устанавливает муниципалитет или город федерального значения |
| Объекты дороже 300 млн ₽ | Регион вправе поднять до 2,5 % | До 2,5 % |
| Как платят | За 2026 год — сами, авансы по кварталам, налог до 1 марта 2027 года. С 2027 года налог считает налоговая, срок за год — 28 марта | По уведомлению, до 1 декабря следующего года |
Как проверить перечень на 2027 год
Регион обязан утвердить перечень на следующий год не позднее 1 января, направить его в налоговую и опубликовать на официальном сайте. Обычно проекты появляются в октябре — ноябре, окончательные перечни — в ноябре — декабре. В Москве перечень публикуют на портале mos.ru.
Найти объект
Ищите по кадастровому номеру здания и каждого помещения отдельно: в перечень включают конкретные объекты, а не адрес целиком.
Сверить вид использования
Что написано в ЕГРН о назначении помещения и что там на самом деле: офис, склад, производство. Склад или цех, которые попали в перечень как офис, — самая частая ошибка.
Проверить кадастровую стоимость
Выписка из ЕГРН покажет, какая стоимость применяется и с какой даты. Сравните её с тем, сколько объект стоит на рынке.
Решить, что оспаривать
Включение в перечень, кадастровую стоимость или и то и другое.
Как оспорить включение в перечень
Если помещение не соответствует критериям — например, фактически это склад, а не офис, — есть два пути. Первый — обращение в региональный орган, который ведёт перечень, с документами о фактическом использовании: договорами, планами, фотографиями, результатами обследования. Второй — административный иск в суд о признании перечня недействующим в части вашего объекта.
Основания для исключения — несоответствие объекта критериям статьи 378.2: назначение по документам, доля площади под офисы и торговлю в здании, фактическое использование. Доказывать их придётся вам, поэтому документы о том, как объект используется, стоит собирать заранее — ещё до того, как он попал в перечень.
Как снизить кадастровую стоимость до рыночной
С 2023 года во всех регионах действует один порядок. Собственник заказывает у оценщика отчёт о рыночной стоимости и подаёт заявление в региональное государственное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, — лично, через МФЦ, почтой или электронно. В Москве это ГБУ «Центр имущественных платежей».
| Условие | Что важно |
|---|---|
| Отчёт оценщика | Заявление подают в течение 6 месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость |
| Срок рассмотрения | 30 календарных дней со дня поступления заявления |
| Если отказали | Решение учреждения обжалуют в суде, одновременно можно просить суд установить рыночную стоимость |
| С какой даты действует | С 1 января года, в котором подано заявление, но не раньше, чем начала применяться оспариваемая кадастровая стоимость |
Офис 400 м², кадастровая стоимость 96 млн ₽, рыночная по отчёту — 72 млн ₽
Налог по кадастровой стоимости при ставке 2 %: 96 000 000 × 2 % = 1 920 000 ₽ в год.
По рыночной стоимости: 72 000 000 × 2 % = 1 440 000 ₽.
Разница — 480 000 ₽ в год.
Заявление подано 15 декабря 2026 года — рыночная стоимость действует с 1 января 2026 года: налог за 2026 год уменьшится на 480 000 ₽, авансы пересчитают.
Подача в январе 2027 года стоила бы тех же 480 000 ₽ за 2026 год. Цифры и ставка условные: ставку устанавливает регион.
Отдельный путь — исправление ошибок в кадастровой стоимости: неверная площадь, этажность, назначение, адрес. Заявление об исправлении ошибки подают в то же бюджетное учреждение, и если ошибку признают, исправленная стоимость может применяться с той даты, с которой применялась ошибочная.
Что сделать до 31 декабря
- Проверить, попали ли ваши объекты в перечень на 2027 год, — как только регион опубликует проект.
- Если объект не соответствует критериям — готовить обращение или иск, пока год только начинается: налог за 2027 год считают по перечню на 2027 год.
- Если кадастровая стоимость заметно выше рыночной — заказать оценку в октябре — ноябре и подать заявление до конца декабря. Последний рабочий день 2026 года — 30 декабря.
- Для ИП: проверить налоговое уведомление за 2025 год — объекты из перечня в нём будут с налогом, даже если вы на упрощёнке. Подробно — в статье «Налоговое уведомление ИП до 1 декабря».
Частые вопросы
Как узнать, облагается ли моё помещение по кадастровой стоимости?
Проверьте региональный перечень на текущий год по кадастровому номеру здания и помещения. Регион утверждает перечень до 1 января и публикует его на официальном сайте. Если объекта в перечне нет, налог в этом году считают по общим правилам.
С какой даты применяется рыночная стоимость, если я её оспорил?
С 1 января года, в котором подано заявление в бюджетное учреждение, но не раньше даты, с которой начала применяться оспариваемая кадастровая стоимость. Поэтому заявление, поданное в декабре 2026 года, влияет на налог за весь 2026 год.
Сколько рассматривают заявление о рыночной стоимости?
30 календарных дней со дня поступления. К заявлению прикладывают отчёт оценщика; подать его нужно в течение 6 месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость.
Платит ли ИП на упрощёнке налог на имущество по кадастровой стоимости?
Да, если объект включён в региональный перечень. Освобождение по упрощёнке и патенту на такие объекты не распространяется. Налог ИП платит по уведомлению до 1 декабря следующего года.
Источники
Закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 18 и 22.1 (КонсультантПлюс)
Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости в Москве (mos.ru)
Проверим, не переплачиваете ли вы налог на имущество
Сверим объект с критериями перечня, оценим разницу между кадастровой и рыночной стоимостью и сроки подачи заявления. Оптимизация налоговой нагрузки — от 50 000 ₽.
Оставить заявкуНалоговая нагрузка
Или напишите сразу: WhatsApp · Telegram · 8 (901) 519-44-03